Сорвалась покупка квартиры из-за ALTA: что с налогом на имущество

Многие вкладчики подписали у нотариуса договор купли-продажи квартиры 29–30 октября 2026 года. Платить должны были со счёта в ALTA, но 30.10 у банка отозвали лицензию, и платёж не прошёл. Теперь такие договоры расторгают. Вкладчик спросил городской налоговый орган Белграда, что в этом случае с налогом на имущество (porez na imovinu). 06.11.2026 пришёл письменный ответ. Ниже — что в нём сказано, простыми словами, и дословные цитаты.

Коротко

Готовая квартира. Обязанность платить налог на имущество возникает в день подписания договора — даже если вы не заплатили, квартиру не передали и в кадастр ничего не внесли. Исключение — если в договоре прямо сказано, что собственность переходит только после условия (например, после оплаты).
Расторжение по соглашению. Налоговая считает налог по документу о расторжении: с какого дня обязанность возникла и с какого прекратилась.
Расторжение оформлено у нотариуса — нотариус сам отправляет документ в налоговую, если выполнены условия ст. 33б закона. Подавать из-за расторжения декларацию ППИ-2 не нужно.
Квартира в строящемся доме (по закону — «будущая вещь»). Одна лишь подпись договора налога на имущество не создаёт.
Налог на передачу прав (porez na prenos apsolutnih prava) — этим занимается не город, а Налоговая управа Сербии. Вопросы — через её контакт-центр.

Готовая квартира: налог — с даты договора

По ст. 10 Закона о налогах на имущество обязанность платить налог возникает с самой ранней из нескольких дат, в том числе со дня приобретения права. Секретариат пишет, что при покупке по договору днём приобретения права считается день заключения договора:

«…код куповине већ изграђене непокретности која није будућа ствар, пореска обавеза по основу пореза на имовину настаје даном закључења уговора о купопродаји, независно од тога да ли је купопродајна цена исплаћена, да ли је непокретност предата купцу у посед и да ли је право својине уписано у катастар непокретности, осим у случају да је неким чланом уговора изричито прописано да се право својине стиче тек након испуњења неког наведеног услова или након одређеног периода.»

Что проверить: есть ли в вашем договоре пункт, что право собственности переходит только после оплаты или другого условия. Если есть, то, по ответу Секретариата, налог с даты договора не возникает.

Расторжение по соглашению

«У случају споразумног раскида таквог уговора, порески орган поступа на основу достављене исправе о раскиду и утврђује пореску обавезу у складу са законом, узимајући у обзир датум настанка и датум престанка пореске обавезе и друге релевантне околности.»

То есть налоговая смотрит на две даты: договора и расторжения. Сколько именно начислят за этот период и начислят ли вообще, в ответе не сказано.

Расторжение у нотариуса: декларацию не подавать

Если документ о расторжении составил, заверил или подтвердил нотариус (javni beležnik), налоговая декларация не подаётся — так сказано в ст. 33б закона. Секретариат:

«У таквим случајевима јавни бележник је дужан да исправу достави надлежном пореском органу јединице локалне самоуправе по службеној дужности, у складу са законом, те обвезник нема обавезу да исту исправу посебно доставља ради утврђивања пореза на имовину.»

«Наведено се односи и на исправу о споразумном раскиду уговора о купопродаји непокретности, када су испуњени законом прописани услови за примену члана 33б Закона о порезима на имовину.»

Сам закон (ст. 33б ч. 2) даёт нотариусу 24 часа, чтобы передать документ в налоговую через электронную систему (e-šalter).

Квартира в строящемся доме

Для объекта в строительстве, который не готов к использованию, не используется и на который нет разрешения на использование (upotrebna dozvola), налог возникает с самой ранней из дат: начало использования, готовность к использованию, выдача разрешения или вступление во владение (ст. 10 ч. 2). Секретариат:

«…код непокретности у изградњи која представља будућу ствар, за коју нису наступиле законом прописане чињенице од значаја за настанак пореске обавезе, сама чињеница закључења уговора о купопродаји не значи да је настала обавеза по основу пореза на имовину.»

Когда такие условия наступят, покупатель — частное лицо, которое не ведёт бухгалтерский учёт, — сам подаёт декларацию ППИ-2.

Налог на передачу прав — в Налоговую управу

Кто платит налог на передачу прав по договору и что с ним будет при расторжении, городской Секретариат не отвечает: этим налогом занимается республиканская Налоговая управа (Poreska uprava, Министерство финансов). Секретариат:

«…Секретаријат за јавне приходе Града Београда није надлежан за утврђивање, наплату и контролу овог пореза, те је за наведена питања надлежна је Пореска управа Министарства финансија…»

Спросить можно через контакт-центр Налоговой управы.